Propiedades para caballos en Southwest Ranches: zonificación, establos y reglas para animales

Southwest Ranches es uno de los pocos lugares del sur de la Florida donde tener caballos está previsto en la zonificación como un uso permitido. Los lotes parten de un acre, hay senderos que conectan los vecindarios y los establos forman parte del paisaje. Eso no quiere decir que todo valga. Cuántos animales puede tener, dónde puede ir un establo y qué negocio ecuestre puede funcionar en la propiedad dependen del distrito de zonificación y del código municipal.

Aquí repasamos las reglas por las que más preguntan los compradores. Los códigos cambian, así que tome esta guía como punto de partida y confirme los detalles de cada parcela con el municipio (Town of Southwest Ranches) antes de comprometerse.

Lo primero: el distrito de zonificación

Antes que cualquier otra cosa, averigüe en qué distrito está la propiedad. De eso dependen el tamaño mínimo del lote, cuánto terreno puede ocupar la casa, cuántos animales se permiten y qué negocios se pueden tener. La mayor parte del suelo residencial se reparte en cinco distritos:

• RE (Rural Estate): mínimo de 1 acre neto.
• RR (Rural Ranches): 2 acres netos o 2.5 brutos.
• RR-A (Rural Ranches-A): 2.5 acres netos; es el distrito más protegido.
• A-1 (Agricultural Estate): 2 acres netos o 2.5 brutos para una vivienda.
• A-2 (General Agricultural): 2 acres netos o 2.5 brutos para una vivienda, pensado para fincas en producción.

Algunos lotes antiguos conservan tamaños menores por derechos adquiridos, así que el tamaño por sí solo no indica el distrito. Pídale el dato al municipio o al Broward County Property Appraiser antes de encariñarse con una propiedad.

Cuántos caballos permite el código

Los límites están en la Sección 045-030 del código de desarrollo del municipio (Unified Land Development Code) y cambian según el distrito:

• RE, RR y RR-A: un animal de granja por cada 10,000 pies cuadrados de lote, unos cuatro por acre. En lotes de más de 4.5 acres netos se permite un animal más por cada 10,000 pies cuadrados si todos los animales tienen techo.
• A-1: cuatro animales por acre neto. Desde 3.5 acres netos la cifra puede duplicarse si todos los animales tienen techo, y por encima de 10 acres netos no hay límite.
• A-2: no hay restricción de número ni de tipo, siempre dentro de las normas de Florida sobre molestias a los vecinos y de la ley Right to Farm.
• Fincas reconocidas como tales (bona fide farms), en cualquier distrito: sin límite de número ni de tipo, siempre que la operación califique según la ley de Florida (F.S. § 823.14).

Para hacerse una idea, una parcela de 2.5 acres en zona RR da para unos diez animales según esa fórmula. En la práctica, lo que de verdad pone el límite es el manejo del potrero, no el código.

Hay detalles que sorprenden incluso a propietarios con años aquí:

• Los potros y otras crías que todavía no se han destetado no cuentan dentro del límite.
• En los distritos RE, RR y RR-A se permiten hasta 25 aves de corral en un encierro a por lo menos 50 pies de los linderos.
• Toda área a la que lleguen los animales debe estar cercada de forma que no salgan a la calle ni a los terrenos vecinos.
• No se permiten cercas de alambre de púas ni de concertina. La cerca eléctrica de bajo voltaje sí está permitida, y las cercas pueden llegar a ocho pies de alto.

Establos, caballerizas y picaderos

El municipio está a favor de los establos, pero no se construyen sin permiso.

• Hace falta permiso. Los establos, las caballerizas y los picaderos techados pasan por el trámite de permisos del municipio como cualquier otra estructura.
• Retiro de 50 pies. Cualquier edificación, estructura techada, corral o gallinero donde se resguarden o mantengan animales debe quedar a por lo menos 50 pies de los linderos. En un lote de un acre eso condiciona todo el diseño. En 2.5 acres suele cumplirse sin problema.
• Excepciones para construcciones agrícolas. Las construcciones agrícolas no residenciales quedan fuera del tope de ocupación del lote, que limita la casa a entre el 8% y el 20% del terreno según el distrito, y del límite de 35 pies de altura. El granero no le quita espacio construible a la casa.
• Hay una vía para pedir flexibilidad. La excepción especial para fincas no comerciales (Artículo 155) permite solicitar alivio en retiros, ocupación o altura si se demuestra que la regla limita una práctica agrícola generalmente aceptada.
• Lo pequeño también se multa. El alimento debe guardarse a prueba de ratas, y no se puede estacionar ni guardar nada sobre la cuneta de drenaje junto a la calle.

Negocios ecuestres: revise la lista de usos permitidos

Las operaciones ecuestres comerciales son un uso principal permitido en los distritos A-1, A-2, RE y RR, que abarcan la mayor parte del municipio. A diferencia de casi todo Broward, aquí un negocio legítimo de pensión o entrenamiento de caballos está en la lista.

La otra cara del código es estricta. La Sección 045-060 dice que todo uso que no esté expresamente permitido está prohibido. No dé por hecho que una actividad se puede hacer solo porque ya hay caballos en la propiedad. La pensión de caballos, las clases, las clínicas, los eventos y el almacenamiento de remolques a gran escala dependen, cada uno, de que aparezcan en esa lista. Las clínicas y hospitales veterinarios y las perreras comerciales no están permitidos en ninguna parte del municipio. Si piensa tener cualquier negocio en la propiedad, confírmelo con el municipio antes de hacer una oferta.

Los caballos y la clasificación agrícola

La clasificación agrícola de Florida, conocida como greenbelt, permite que el terreno dedicado de buena fe a una actividad agrícola comercial se tase por su valor de uso agrícola y no por su valor de mercado. Cubre el terreno que califica, no la casa, y tener caballos para montar los fines de semana no es una operación comercial. Si la propiedad ya tiene la clasificación, pregunte si se mantendría con el uso que piensa darle y consulte al Broward County Property Appraiser antes de contar con ella.

Dónde montar

Más de 25 millas de senderos de uso múltiple, a lo largo de las vías del municipio, conectan los vecindarios con más de 150 acres de parques.

• Sunshine Ranches Equestrian Park: 20 acres, con unos 10 acres de senderos ecuestres y de naturaleza.
• Rolling Oaks Park: senderos ecuestres en tres de sus costados y un establo histórico restaurado que hoy es espacio comunitario.
• Country Estates Fishing Hole y Frontier Trails: 16 y 30 acres de espacio abierto, con senderos para peatones y jinetes.

Qué verificar antes de comprar

1. El distrito de zonificación. Define cuántos animales, cuánta ocupación y qué negocios se permiten.
2. Los permisos de cada estructura. Hay establos y picaderos sin permiso, y después del cierre el problema es suyo, no del vendedor.
3. Los retiros. Mida la distancia entre los establos existentes y los linderos. Una construcción que no cumple la norma actual pero se mantiene por derechos adquiridos puede complicar una remodelación.
4. El drenaje y la altura del potrero. Un potrero que pasa toda la temporada de lluvias encharcado es un problema para los caballos. Si puede, recorra el terreno en verano.
5. Las servidumbres. Algunas parcelas tienen servidumbres para senderos. Aparecen en el levantamiento (survey) y en el estudio de título.
6. El campo de drenaje del séptico. Los caballos y los vehículos pesados no deben pasar por encima, así que ubíquelo antes de planear los potreros.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos caballos se pueden tener por acre en Southwest Ranches?

En los distritos RE, RR y RR-A, el código permite un animal de granja por cada 10,000 pies cuadrados de lote, unos cuatro por acre, y algunos más en lotes grandes con todos los animales bajo techo. En A-1 y A-2 los límites son distintos, así que confirme primero el distrito.

¿Hace falta permiso para construir un establo?

Sí. Los establos, las caballerizas y los picaderos techados requieren permiso del municipio, y toda estructura para resguardar animales debe quedar a por lo menos 50 pies de los linderos.

Hable con Leslie

Southwest Ranches es el mercado principal de Leslie Merino. Leslie es REALTOR® con Lifestyle International Realty y atiende a compradores en español y en inglés. Para conocer más a fondo las reglas y la vida diaria del municipio, lea la Southwest Ranches Guide de Leslie (en inglés). También puede consultar la guía de Southwest Ranches o escribirle a Leslie para hablar de una propiedad en particular.

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