Mudarse a Southwest Ranches, FL: lo que debe saber antes de comprar

Southwest Ranches no se parece al resto de Broward. Los lotes empiezan en un acre, más o menos, los senderos para caballos ocupan el lugar de las aceras y la mayoría de las casas tienen su propio pozo y su propio pozo séptico. Comprar aquí exige una investigación distinta a la de un suburbio típico. En esta guía repasamos lo que conviene revisar antes de hacer una oferta.

Un municipio que decidió seguir siendo rural

Southwest Ranches no creció hasta volverse municipio: lo crearon sus vecinos. En marzo de 2000 votaron por incorporarse, en buena parte para evitar que la zona fuera anexada y dividida en lotes suburbanos más pequeños. Esa historia todavía explica cómo funciona el municipio.

• Contrata casi todos sus servicios. La policía está a cargo del Davie Police Department; los bomberos y las emergencias médicas, de Davie Fire Rescue junto con el cuerpo de bomberos voluntarios del propio municipio; y la recolección de basura, de Waste Management.
• El comercio es mínimo a propósito. Hay dos esquinas comerciales: Coquina Plaza, con un Publix, en Sheridan Street y Dykes Road, y un Tom Thumb en Griffin Road y Dykes Road. A eso se suma una tienda de alimento para animales en South Flamingo Road.
• No hay aceras y casi no hay alumbrado público. Las noches son oscuras de verdad, y así lo quiere el municipio.

Casi todas las diligencias, los restaurantes y los gimnasios quedan a 10 o 15 minutos en carro, en Pembroke Pines, Cooper City, Weston o Davie.

Lo primero: la zonificación

En cualquier propiedad, revise antes que nada el distrito de zonificación. De él dependen el tamaño mínimo del lote, cuánto se puede construir y cuántos animales se pueden tener. Los principales distritos residenciales son:

• RE (Rural Estate): mínimo de 1 acre neto.
• RR (Rural Ranches): 2 acres netos (2.5 brutos).
• RR-A (Rural Ranches-A): 2.5 acres netos; es el distrito más restrictivo.
• A-1 y A-2 (agrícolas): 2 acres netos o 2.5 brutos para una vivienda.

Algunos lotes antiguos conservan derechos adquiridos, y por eso de vez en cuando aparece una parcela legal de menos de un acre. En todos los distritos la altura máxima es de 35 pies. Las casas de huéspedes se permiten como construcción accesoria en lotes más grandes, con límites de tamaño, y no se pueden alquilar.

Hay una regla del código municipal que pesa más que casi todas: lo que no está expresamente permitido, está prohibido. Si tiene en mente un salón de eventos, un negocio aparte o estacionar una flota de vehículos, revise los usos permitidos antes de comprar, no después.

Caballos, establos y senderos

En Southwest Ranches, los caballos están previstos en el propio código de zonificación. En los principales distritos residenciales (RE, RR y RR-A) se permite un animal de granja por cada 10,000 pies cuadrados de lote, unos cuatro por acre, y se permiten más en los lotes grandes y en los distritos agrícolas.

• Los establos necesitan permiso. Toda estructura para resguardar o mantener animales requiere permiso y debe quedar a por lo menos 50 pies de los linderos. En un lote de un acre, eso condiciona bastante el diseño.
• Revise el historial de permisos. Un establo o una pista sin permiso se vuelve problema del comprador después del cierre.
• Los senderos son parte del día a día. El municipio mantiene más de 25 millas de senderos de uso múltiple, y ver jinetes por el borde de la vía es lo normal.

Las reglas completas por distrito están en la Southwest Ranches Guide de Leslie (en inglés).

Pozo, séptico y servicios

Dé por hecho que la casa tiene pozo y pozo séptico hasta que se confirme lo contrario. Solo algunas propiedades reciben agua por tubería, y el proveedor depende de la ubicación: City of Sunrise, Pembroke Pines Utilities o Cooper City Utilities. Dos casas no muy lejanas pueden tener proveedores distintos, o ninguno.

• Pida por escrito al vendedor de dónde viene el agua y confírmelo con la empresa de servicios que le indique.
• Haga analizar el agua del pozo. En la zona suele traer hierro y azufre, por eso casi todas las casas tienen un sistema de tratamiento. Pida su historial de mantenimiento.
• Inspeccione el séptico aparte de la inspección general de la casa, y compare la capacidad del tanque con el número de habitaciones.
• Cuente con un generador. La bomba del pozo funciona con electricidad: si se va la luz, no hay agua.

En vez de una red de hidrantes en todo el municipio, la protección contra incendios depende de pozos especiales de los que se abastecen los camiones de bomberos. Pregúntele a su agente de seguros cómo califica eso la propiedad.

Drenaje y zonas de inundación

Las calles desaguan en zanjas abiertas (swales) y canales, no en alcantarillas, y muchas vías junto a los canales no tienen barandas. El drenaje se maneja por niveles: el municipio se ocupa de las zanjas locales y un distrito de drenaje, según dónde quede la parcela, de los canales secundarios.

La zona de inundación cambia de una parcela a otra. Los mapas actuales de FEMA para Broward County rigen desde julio de 2024, así que busque la dirección exacta y pida pronto una cotización de seguro contra inundaciones. Si puede, recorra el terreno en temporada de lluvias. El agua estancada en un potrero o cerca del campo de drenaje del séptico dice mucho.

Impuestos y cargos

La tasa de impuesto propia del municipio ha estado entre las más bajas de Broward, pero es solo una parte de la factura. A ella se suman los impuestos del condado, del distrito escolar y del distrito de drenaje, y los servicios de bomberos y de basura llegan como cargos fijos aparte en la misma factura.

La clasificación agrícola de Florida puede reducir el valor tasado de un terreno dedicado de buena fe a una actividad agrícola comercial, como un vivero o una cría de ganado en funcionamiento. La actividad debe existir el 1 de enero, y la solicitud se presenta ante el Broward County Property Appraiser a más tardar el 1 de marzo. Cubre el terreno que califica, no la casa, y tener unos caballos para montar los fines de semana no basta. Confirme las tasas y los requisitos vigentes con el Property Appraiser.

Escuelas

Southwest Ranches no tiene escuelas propias. Los alumnos asisten a Broward County Public Schools, por lo general a Hawkes Bluff Elementary (dentro del municipio), Silver Trail Middle y West Broward High. Algunas zonas tienen asignadas otras escuelas, como Walter C. Young Middle, así que consulte la dirección exacta en la herramienta Find My Assigned School de Broward Schools. Archbishop McCarthy High School, una secundaria católica privada, queda en Flamingo Road, dentro del municipio.

Lo que debe revisar antes de ofertar

• El distrito de zonificación y los usos permitidos, frente a lo que usted piensa hacer
• Un levantamiento (survey) con las servidumbres; las de senderos, drenaje y servicios son comunes
• La fuente de agua verificada, y pruebas de caudal y de laboratorio del pozo
• La inspección del séptico, la capacidad del tanque y la antigüedad del campo de drenaje
• El historial de permisos de cada estructura, incluidos establos, pistas y casas de huéspedes
• La zona de inundación y una cotización de seguro contra inundaciones
• Si la calle es privada y cómo se reparte su mantenimiento
• Restricciones o convenios (covenants) que aparezcan en el estudio de título

Preguntas frecuentes

¿Southwest Ranches tiene agua de la ciudad?

En su mayoría, no. Casi todo el municipio funciona con pozos privados y pozos sépticos. Algunas zonas reciben agua por tubería de Sunrise, Pembroke Pines o Cooper City, así que verifíquelo en cada propiedad.

¿Se pueden tener caballos en Southwest Ranches?

Sí. En los principales distritos residenciales, el código permite un animal de granja por cada 10,000 pies cuadrados de lote, unos cuatro por acre. Los establos necesitan permiso y deben quedar a 50 pies de los linderos.

¿Cuál es el tamaño mínimo de lote?

Depende de la zonificación: 1 acre neto en RE, 2 acres netos en RR y 2.5 acres netos en RR-A, con algunos lotes antiguos que conservan derechos adquiridos. Confirme con el Town of Southwest Ranches el distrito de la parcela.

¿Hay dónde hacer compras en Southwest Ranches?

Muy poco, y es a propósito. Coquina Plaza, con su Publix, es el centro comercial del municipio. Para casi todo lo demás hay que manejar de 10 a 15 minutos hasta las ciudades vecinas.

Hable con Leslie

Southwest Ranches es el mercado principal de Leslie Merino, y su oficina queda al lado, en Pembroke Pines, donde vivió 15 años. Leslie puede explicarle en español la zonificación, los servicios y los permisos de cualquier propiedad que esté considerando. Empiece por la guía de Southwest Ranches, vea las casas en venta o escríbale a Leslie para conversar sobre una propiedad en particular.

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