Se aprobó la Enmienda 3 en Florida: qué cambia para propietarios

El 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3, la medida sobre impuestos a la propiedad que la Legislatura llevó a la boleta en una sesión especial en junio. Con el 99% de los votos contados, tenía cerca del 62% de apoyo, por encima del 60% que necesita una enmienda constitucional. Son resultados extraoficiales hasta que el estado los certifique. Las otras dos enmiendas de la boleta no se aprobaron.

Si tiene casa en Broward o Miami-Dade, o piensa comprar una, esto es lo que cambia, a quién beneficia y qué conviene hacer desde ya.

Lo que cambia con la Enmienda 3

La enmienda entra en vigor el 1 de enero de 2027. Estos son sus cambios principales, según el resumen de la boleta y el análisis final del proyecto de la Cámara de Representantes de Florida (en inglés):

• **Una exención de homestead mucho mayor para los impuestos no escolares. Son los impuestos que cobran el condado, la ciudad y los distritos especiales. La exención sube a los primeros $150,000 del valor tasado en 2027 y a los primeros $250,000** en 2028. Desde 2029 se ajusta por inflación. Hoy ronda los $50,000.
• Los impuestos escolares no cambian. La exención de $25,000 que se aplica a los impuestos del distrito escolar se mantiene igual.
• Un comienzo distinto para quienes llegan a Florida. Quien no sea residente de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibe la exención actual cuando califique por primera vez. La exención mayor empieza en su quinto año.
• **Un tope más bajo para las propiedades que no son homestead.** En segundas viviendas, propiedades de alquiler y locales comerciales, el límite anual de aumento de la tasación baja del 10% al 5% para los impuestos no escolares.
• Límites al uso de lo que recaudan condados y ciudades. La enmienda enumera en qué se puede invertir ese dinero: seguridad pública, escuelas, vías, drenaje y control de inundaciones, pago de deudas y obligaciones de jubilación de los empleados, entre otros.

Lo que se mantiene igual

• Save Our Homes. Una vez que la casa tiene la exención, su valor tasado sigue sin poder subir más del 3% anual o del cambio en el índice de precios al consumidor, lo que sea menor.
• La portabilidad. Al pasar de un homestead en Florida a otro, todavía puede transferir su beneficio de Save Our Homes, hasta $500,000. El Broward County Property Appraiser ha dicho que la portabilidad y otras exenciones, como las de adultos mayores y veteranos, siguen vigentes.
• La forma de tasar su casa. La exención mayor se resta del valor tasado. No cambia la manera de calcular ese valor.
• El calendario. Debe ser dueño de la casa y vivir en ella como residencia permanente el 1 de enero, y presentar la solicitud a más tardar el 1 de marzo de ese año.

Nuestra guía sobre cómo solicitar la exención de homestead en Broward explica estas reglas paso a paso.

Un ejemplo sencillo

Piense en un homestead con un valor tasado de $400,000 y sin otras exenciones. Para simplificar, suponga que el valor tasado no cambia:

• 2026: cerca de $350,000 pagan impuestos del condado y la ciudad, y $375,000 pagan impuestos escolares.
• 2027: $250,000 pagan impuestos del condado y la ciudad, y siguen $375,000 para los escolares.
• 2028: $150,000 pagan impuestos del condado y la ciudad, y siguen $375,000 para los escolares.

El ahorro real depende de las tasas de su zona, y esas tasas las fijan cada año el condado, la ciudad y las demás autoridades locales. Los economistas del estado calculan que los gobiernos locales recaudarán unos $4,950 millones menos el primer año y cerca de $12,000 millones menos al año cuando el cambio esté completo. Algunos ya preparan recortes o cobros nuevos, así que revise con atención el aviso TRIM que llega cada agosto.

Si ya es dueño de su casa

Si su casa ya tiene la exención de homestead, no tiene que presentar nada. Los Property Appraisers de Broward y de Miami-Dade han dicho que aplicarán la exención mayor de forma automática, y Broward piensa enviar una carta en enero para explicar el cambio.

Lo verá primero en el aviso TRIM de impuestos propuestos de agosto de 2027. La factura más baja llega en noviembre de 2027.

Si vive en su casa pero nunca solicitó el homestead, este es el momento. Para recibir la exención de $150,000 en 2027, la casa debe ser su residencia permanente el 1 de enero de 2027 y la solicitud debe entregarse a más tardar el 1 de marzo de 2027.

Si va a comprar

¿Ya vive en Florida? La regla de los cinco años se aplica a quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026. Si ya vive aquí de forma permanente, por ejemplo en un alquiler en Pembroke Pines o Miramar, comprar más adelante no lo pone, por sí solo, a esperar cinco años. Cuando sea dueño, viva en la casa y presente la solicitud, le correspondería la exención vigente en ese año.

¿Viene de otro estado o de otro país? Las fechas pesan más que de costumbre. Según la enmienda, si no es residente de Florida el 31 de diciembre de 2026, empezaría con la exención actual y llegaría a la mayor en su quinto año. Todavía no se ha definido cómo se va a demostrar y revisar la residencia en esa fecha. Si está planeando la mudanza, consulte con la oficina del Property Appraiser antes de fijar la fecha.

Haga el presupuesto con sus propias cifras. Cuando una casa se vende, pierde el beneficio de Save Our Homes del vendedor y se vuelve a tasar a valor de mercado el 1 de enero siguiente. La factura del vendedor sigue sin servir de referencia. Pida a la oficina del Property Appraiser o a su prestamista un cálculo basado en su precio de compra. Si paga los impuestos a través de una cuenta escrow, pregúntele a su prestamista cómo cambiará la cuota mensual con la nueva factura.

Si va a vender y volver a comprar

La Enmienda 3 no elimina la portabilidad. Si vende un homestead en Florida y compra otro, puede llevar su beneficio de Save Our Homes a la casa nueva. Presente el formulario DR-501T junto con la solicitud de homestead a más tardar el 1 de marzo, y establezca el nuevo homestead dentro de los tres años siguientes al 1 de enero del año en que dejó el anterior. Nuestra guía para vender su casa en Pembroke Pines explica la parte de la venta, y puede pedir una valoración de su casa para saber dónde está hoy.

Si tiene una segunda vivienda o una propiedad de alquiler

La exención de homestead no aplica a segundas viviendas ni a propiedades de alquiler. Lo que ayuda es el tope más bajo: desde 2027, el valor tasado que se usa para los impuestos del condado y la ciudad podrá subir como máximo un 5% al año, no un 10%. Los impuestos escolares se siguen calculando sobre el valor de mercado completo. Y la propiedad se vuelve a tasar a valor de mercado después de una venta, así que el precio de compra marca el punto de partida. Si piensa comprar para alquilar, visite nuestra página de propiedades de inversión.

Lo que todavía está por definirse

• Las leyes de aplicación. Se espera que la Legislatura apruebe leyes para poner en marcha la enmienda. La enmienda también le pide crear un procedimiento uniforme para que condados, ciudades y distritos escolares puedan ampliar la exención si lo deciden. No hay fechas todavía, y esos detalles podrían cambiar la forma en que se aplica.
• La regla de los cinco años. Varios Property Appraisers esperan que se impugne en los tribunales. En 1983, la Corte Suprema de Florida anuló una espera parecida para los nuevos residentes. Mientras no haya una decisión, quienes lleguen al estado deben planear con la regla tal como está escrita.
• Los presupuestos locales. Cada condado y cada ciudad fijará sus tasas y cobros para 2027 el próximo verano.

Para consultar su propiedad o presentar la solicitud, use el sitio del Broward County Property Appraiser o el del Miami-Dade Property Appraiser.

Este artículo es información general y no constituye asesoría legal ni tributaria. Las reglas pueden cambiar a medida que actúe la Legislatura. Consulte con el Property Appraiser de su condado o con un profesional en impuestos sobre su caso particular.

Preguntas frecuentes

¿Se aprobó la Enmienda 3 en Florida?

Sí. Según los resultados extraoficiales, la Enmienda 3 obtuvo cerca del 62% de los votos el 3 de noviembre de 2026, por encima del 60% exigido. Entra en vigor el 1 de enero de 2027.

¿Tengo que volver a solicitar el homestead por la Enmienda 3?

No. Si su casa ya tiene la exención de homestead, los Property Appraisers de Broward y Miami-Dade dicen que la exención mayor se aplicará de forma automática. Si nunca la ha solicitado, hágalo a más tardar el 1 de marzo.

¿La Enmienda 3 baja los impuestos escolares?

No. La exención mayor se aplica solo a los impuestos no escolares, como los del condado, la ciudad y los distritos especiales. La exención de $25,000 para los impuestos escolares no cambia.

¿Cuándo voy a ver impuestos más bajos?

El cambio empieza con los impuestos de 2027. Debería verlo en el aviso TRIM de agosto de 2027 y en la factura que llega en noviembre de 2027.

Me mudo a Florida en 2027. ¿Recibo la exención mayor?

Según la enmienda, quien no sea residente de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibe la exención actual cuando califique por primera vez, y la mayor a partir de su quinto año. Esta regla podría impugnarse en los tribunales, así que consulte con el Property Appraiser antes de hacer planes con ella.

¿Todavía puedo usar la portabilidad?

Sí. La Enmienda 3 no cambia la portabilidad. Puede transferir hasta $500,000 de su beneficio de Save Our Homes al pasar de un homestead en Florida a otro.

¿Piensa comprar o mudarse y quiere tener en cuenta la Enmienda 3? Escríbale a Leslie y le ayudará a planear los tiempos.

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